15 de gener, 2006

Com treure profit d'una hipoteca

La gran majoria de compres de vivendes que es fan van associades a un préstec hipotecari. Per tant, quan comprem un pis o casa paguem dues coses: el preu de la vivenda i els interessos de la hipoteca (el que se'n diu el preu del diner). Tots sabem que el preu de la vivenda està pels núvols i que el preu del diner està molt baix, i que les dues coses van lligades, però potser no tothom sap que, gràcies a les desgravacions fiscals, el preu del diner pot arribar a ser negatiu! Sí, sí, un pot arribar a guanyar diners amb una hipoteca.

Cas pràctic
Suposem una parella amb uns ingressos anuals conjunts d'uns 54000 euros (9 quilos) que té uns certs estalvis i es compra un pis. Descomptant el que tenien estalviat, els cal una hipoteca de 120000 euros (20 quilos). Com la gran majoria d'hipoteques que es fan, l'agafen de tipus variable i indexada amb l'Euribor. El valor de referència de l'Euribor pel desembre passat va ser un 2.78%; si el banc aplica un diferencial de 0.5 punts, ells tindran, d'entrada, un interès del 3.28%. Al mercat es poden trobar hipoteques amb diferencials entre 0.35 i 1 punt, he agafat una cosa intermèdia.
Per simplificar els càlculs farem com si paguessin una quota a l'any i no cada mes (la diferència de fet és petita però beneficiosa). D'interès pagaran, doncs, 3936 euros, i tornaran una certa quantitat del capital, que depèn del termini a què estigui feta la hipoteca. Però com que tenen uns ingressos suficients, es poden permetre fer una amortització parcial per maximitzar la desgravació: entre el que tocava per quota i la parcial, tornaran un total de 18000-3936=14064 euros. Recordem que s'aconsella que la despesa per vivenda estigui a l'entorn d'un 30% dels ingressos. A l'hora de la declaració de renda, hisenda permet desgravar per aquesta despesa; cada un d'ells pot desgravar un 25% dels primers 4500 euros i un 15% dels següents 4500. Entre els dos, 3606 euros. El segon any segueixen la mateixa estratègia, paguen 3475 euros d'interès, 14525 de capital i reben 3606 d'hisenda. A partir del tercer any la desgravació pel primer tram de 4500 euros és només del 20%, i si s'arriba al màxim es reben 3154 euros. Tot plegat, si cada any fan una amortització parcial per despendre un total de 18000 euros, al cap de 8 anys hauran tornat els 120000 euros del préstec, pagant un total de 17587 euros d'interès i rebent 25131 euros d'Hisenda. És a dir, que han rebut quasi un quilo i mig més d'Hisenda que els que han pagat d'interessos.

Hisenda et paga una hipoteca de 20 quilos
Observeu que la parella de l'exemple és força benestant. Es poden permetre tornar la hipoteca en 8 anys, quan avui en dia són corrents les hipoteques a més de 30; això és perquè tenien força calerons estalviats i perquè poden anar amortitzant. Si la hipoteca que necessites és de més quantitat llavors pagaràs més interessos i la desgravació no t'ho compensarà. I si no pots tornar tants diners cada any no podràs desgravar tant, tampoc.

Desgravació regressiva
L'impost sobre la renda se suposa que és progressiu, en el sentit que qui guanya més també contribueix més al sosteniment de l'estat. Però en aquesta desgravació veiem que hi surt beneficiat qui ja té una gran capacitat econòmica. Desgraves un percentatge del que ets capaç de pagar, és a dir, que l'estat ajuda més a qui ja té més. Es pot dir que aquells diners no són de l'estat, que una desgravació simplement és una rebaixa en els interessos que pagues, i si tens menys no cal que te'ls tornin perquè ja no els has pagat. Bé, d'acord. Però acceptant que els impostos s'han de pagar (és a dir, si no sou uns ultraliberals que voleu eliminar l'estat) una desgravació és realment un ajut que reps de l'estat, no hi ha cap diferència. Un cop has pagat el que et tocava, t'ajuden a pagar la hipoteca.

No és ajut per l'adquisició de vivenda
Es pot argumentar que l'ajut d'hisenda és pel preu de la vivenda i no pel del diner, pels interessos, i que la comparació que he fet no és l'adequada. No hi estic d'acord. Si fos així t'haurien de desgravar en funció del capital, o del que pagues l'any de la compra, o alguna cosa per l'estil. Però desgraves cada any que pagues hipoteca, en funció del capital tornat i dels interessos pagats. És a dir, aquesta desgravació ajuda sobre tot qui té una hipoteca, no tothom qui compra una vivenda. I ajuda sobre tot qui té una hipoteca PETITA i la torna RÀPID.

Conseqüències
Tot plegat a què condueix? En primer lloc, com hem dit, per la gent benestant el preu de les hipoteques es converteix en zero, o negatiu. Això facilita que les compres de vivendes es facin amb finalitats d'inversió especulativa, en lloc de per vivenda (la desgravació és en principi per vivenda habitual, però n'hi ha prou amb empadronar-se en el lloc; encara millor si un ja té una vivenda i se la canvia...) Per tant contribueix a la "bombolla immobiliària". Per tant perjudica doblement la gent més desafavorida: per ells el preu del diner sí que existeix, i a més els pisos no paren de pujar.

Per què això no s'elimina
Un govern d'esquerres no hauria de permetre aquesta situació. Però d'una banda no és popular eliminar desgravacions, ho haurien d'haver fet just en entrar, no just abans d'unes eleccions. D'altra banda, encara que sigui per pocs diners, la gent que va escanyada amb la hipoteca que té hi compta, amb aquesta desgravació. Si els la treuen els acaben d'enfonsar. A més, es creu que el preu del diner anirà pujant, així que la situació de preu negatiu es resoldrà per si sola. (He fet els càlculs de l'exemple amb l'interès constant, però si puja poc a poc les coses no canvien gaire; si puja ràpid hisenda ja no els pagarà tot el preu del diner...) El problema llavors serà per la gent que potser no podrà pagar les hipoteques: és el risc que la bombolla immobiliària esclati. Si treuen la desgravació en aquest moment, de facto estan provocant un augment de tipus i facilitant el pet. No és senzill! El que passa és que aquesta desgravació es va inventar quan els tipus d'interès eren alts, i per això s'ha arribat aquí.

Uf. Ja paro el rotllo, espero que s'hagi entès alguna cosa!

2 Comments:

At 1/17/2006 12:41 a. m., Blogger ferrancab said...

Em mostro feliç de no compartir, encara (tot i que espero arribar a fer-ho), aquestes preocupacions.

 
At 1/17/2006 5:27 p. m., Blogger pelblocgros said...

Sí, confesso que m'he adonat de tot això per culpa de la meva. De la meva hipoteca, és clar. Que tinguis sort i la bombolla esclati abans de fer-te'n una (perquè si no, el teu pis serà car, car... i no et servirà de gaire que l'estat et subvencioni el préstec)

 

Publica un comentari a l'entrada

<< Home